Calcul Amortissement Borloo Neuf Apres 7 Ans Entre 2 An Es

Simulez l’amortissement fiscal Borloo neuf à partir de la 8e année, comparez deux années entre elles et visualisez immédiatement l’impact sur votre déduction annuelle et votre cumul d’amortissement.

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Comprendre le calcul de l’amortissement Borloo neuf après 7 ans entre 2 années

Le calcul de l’amortissement Borloo neuf après 7 ans entre 2 années est une question fréquente chez les investisseurs qui détiennent encore un bien anciennement acquis sous ce régime. Même si le dispositif Borloo neuf n’est plus ouvert aux nouveaux investissements, ses effets fiscaux continuent de produire des conséquences concrètes pour les propriétaires qui suivent encore leur plan d’amortissement. Le point clé à retenir est simple : les sept premières années obéissent à un rythme d’amortissement différent de celui appliqué ensuite. À partir de la 8e année, vous n’êtes plus sur le taux de 6 % par an utilisé au début, mais sur un second palier, puis éventuellement sur une phase de prorogation.

Dans la pratique, beaucoup de contribuables veulent savoir combien ils déduisent en année 8, combien ils déduisent en année 9, et quel est l’écart avec une année de prorogation comme la 10e ou la 12e année. C’est exactement l’objectif de cette page : vous fournir un outil de simulation concret, lisible, et accompagné d’un guide expert pour éviter les erreurs classiques.

Le principe général du régime Borloo neuf

Le régime Borloo neuf reposait sur un mécanisme d’amortissement fiscal appliqué à la valeur amortissable du bien. Dans sa version la plus connue, le rythme était le suivant :

• 6 % par an pendant les 7 premières années ;
• 4 % par an pendant les 2 années suivantes ;
• puis, sur option et sous conditions, 2,5 % par an pendant une ou deux périodes triennales supplémentaires.

Cela signifie qu’au bout de 9 ans, un investisseur pouvait déjà avoir amorti fiscalement 50 % de sa base amortissable. En cas de prorogation complète, le total pouvait atteindre 65 % sur 15 ans. Ces pourcentages sont importants, car ils déterminent la charge déductible annuelle que vous imputez dans vos revenus fonciers selon les règles applicables à votre situation.

Période	Taux annuel	Durée	Cumul sur la période	Cumul total possible
Années 1 à 7	6 %	7 ans	42 %	42 %
Années 8 à 9	4 %	2 ans	8 %	50 %
Années 10 à 12	2,5 %	3 ans	7,5 %	57,5 %
Années 13 à 15	2,5 %	3 ans	7,5 %	65 %

Que signifie “après 7 ans” dans un calcul Borloo neuf ?

L’expression “après 7 ans” renvoie au changement de cadence d’amortissement. Jusqu’à la fin de la 7e année, la mécanique est stable : 6 % par an. Ensuite, en année 8 et en année 9, vous passez à 4 % par an. Si vous comparez deux années après 7 ans, vous devez donc d’abord identifier dans quel palier se trouvent ces deux années.

1. Si vous comparez l’année 8 à l’année 9, le taux est identique : 4 % contre 4 %.
2. Si vous comparez l’année 8 à l’année 10, vous passez de 4 % à 2,5 % si la prorogation est retenue.
3. Si vous comparez l’année 9 à l’année 12, même logique : 4 % en année 9, puis 2,5 % en année 12.
4. Si la prorogation n’est pas possible ou n’est pas exercée, les années 10 à 15 ne doivent pas être comptées.

D’un point de vue strictement mathématique, le calcul est direct : amortissement annuel = base amortissable × taux de l’année. La difficulté ne vient pas de la formule, mais de la bonne qualification de la période concernée.

Exemple concret de calcul entre 2 années après 7 ans

Prenons une base amortissable de 200 000 €. Nous voulons comparer l’année 8 et l’année 10. Les taux applicables sont les suivants :

• Année 8 : 4 % de 200 000 € = 8 000 € d’amortissement ;
• Année 10 : 2,5 % de 200 000 € = 5 000 € d’amortissement, si la prorogation est activée.

L’écart entre les deux années est donc de 3 000 €. Cet écart n’est pas anodin. Il peut modifier votre résultat foncier, influencer votre trésorerie fiscale et peser dans un arbitrage patrimonial. C’est pour cela qu’un outil de comparaison année par année est bien plus utile qu’un simple calcul global.

Le calculateur ci-dessus repose sur le schéma fiscal classique Borloo neuf : 6 % pendant 7 ans, 4 % pendant 2 ans, puis 2,5 % pendant 6 ans en cas de prorogation. Il s’agit d’une simulation pédagogique qui doit être rapprochée de votre acte d’acquisition, de votre option fiscale et de la doctrine administrative applicable à votre dossier.

Comment déterminer la bonne base amortissable

Le point le plus sensible dans un calcul d’amortissement Borloo neuf n’est pas seulement le taux, mais aussi la base. En pratique, la base amortissable ne doit pas être confondue avec le simple prix affiché par le promoteur ou avec le coût total financé par la banque. Selon les cas, certaines composantes sont intégrées, d’autres exclues, notamment lorsqu’il faut distinguer la valeur du terrain de la valeur amortissable du bâti.

Une base surévaluée conduit à un amortissement excessif, donc à un risque fiscal. Une base sous-évaluée produit l’effet inverse : vous perdez une partie de l’avantage auquel vous pouviez prétendre. D’où l’intérêt de conserver tous les justificatifs : acte notarié, ventilation du prix, tableau de financement, annexes comptables, déclarations initiales et correspondances avec l’administration si vous en avez.

Les erreurs les plus fréquentes

• Comparer deux années sans vérifier si la prorogation a réellement été exercée.
• Appliquer le taux de 4 % au-delà de la 9e année.
• Utiliser le coût global du projet au lieu de la base réellement amortissable.
• Confondre amortissement fiscal Borloo neuf et réduction d’impôt de type Pinel.
• Oublier que le régime Borloo neuf était assorti de contraintes de location et de plafonds.

Comparaison avec d’autres cadres fiscaux immobiliers

Pour bien comprendre la logique Borloo neuf, il est utile de la comparer à d’autres régimes connus des investisseurs français. Le Borloo neuf n’était pas une réduction d’impôt calculée sur un pourcentage du prix avec un engagement de location simple. Il s’agissait d’un mécanisme d’amortissement, donc d’une déduction répartie dans le temps, avec un effet spécifique sur les revenus fonciers. Cette différence structurelle explique pourquoi les comparaisons directes avec Pinel ou d’autres dispositifs doivent être faites avec prudence.

Dispositif	Nature de l’avantage	Durée de référence	Chiffres clés réglementaires
Borloo neuf	Amortissement fiscal	9 à 15 ans	6 % pendant 7 ans, 4 % pendant 2 ans, puis 2,5 % pendant 6 ans au maximum, soit 65 % au total
Robien recentré	Amortissement fiscal	9 ans	6 % pendant 7 ans puis 4 % pendant 2 ans, soit 50 % au total
Pinel	Réduction d’impôt	6, 9 ou 12 ans	Taux historiques globaux de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée pour les générations classiques du dispositif

Pourquoi la comparaison entre deux années est utile

La comparaison entre deux années après 7 ans n’est pas qu’un exercice théorique. Elle peut servir à :

• préparer une déclaration de revenus fonciers ;
• mesurer l’effet de la baisse du taux après la 9e année ;
• arbitrer entre conservation, revente ou changement de stratégie locative ;
• anticiper une hausse de résultat foncier imposable quand l’amortissement diminue ;
• expliquer un changement de performance nette à votre conseiller ou à votre expert-comptable.

Méthode pas à pas pour faire votre calcul

1. Déterminez la base amortissable retenue pour votre bien.
2. Repérez l’année fiscale que vous voulez étudier : 8, 9, 10, 11, etc.
3. Associez à chaque année le taux correct : 4 % pour les années 8 et 9, puis 2,5 % pour les années 10 à 15 en cas de prorogation.
4. Calculez le montant annuel : base × taux.
5. Calculez le cumul jusqu’à l’année choisie pour visualiser votre trajectoire d’amortissement.
6. Comparez enfin les deux années sélectionnées pour obtenir l’écart absolu en euros.

Cas de l’année 8 versus année 9

C’est la comparaison la plus simple. Les deux années sont au taux de 4 %. Sur une base amortissable identique, les montants seront donc identiques. Si votre base est de 180 000 €, vous obtenez 7 200 € en année 8 et 7 200 € en année 9. L’écart est nul. En revanche, le cumul évolue : après 8 ans, vous êtes à 46 % du bien ; après 9 ans, vous atteignez 50 %. Ce point est essentiel si vous raisonnez non seulement en flux annuel mais aussi en stock cumulé déjà déduit.

Cas de l’année 9 versus année 10

Ici, le changement est plus net. Vous passez de 4 % à 2,5 %. Sur une base de 250 000 €, l’année 9 représente 10 000 € d’amortissement, tandis que l’année 10 ne représente plus que 6 250 €. L’écart est donc de 3 750 €. Cette baisse peut mécaniquement faire remonter votre revenu foncier imposable si vos autres charges ne compensent pas la diminution de l’amortissement.

Sources officielles et liens d’autorité

Pour sécuriser votre analyse, il est conseillé de vérifier votre situation à partir des sources administratives. Vous pouvez consulter :

• BOFiP Impôts, la doctrine fiscale officielle française ;
• Service-Public.fr, portail officiel de l’administration française ;
• economie.gouv.fr, portail du ministère de l’Économie et des Finances.

Points de vigilance avant de déclarer

Même si la formule de calcul semble simple, la déclaration fiscale doit toujours tenir compte de l’historique réel du bien. Un changement d’affectation, une interruption de location, une sortie du dispositif, un plafonnement non respecté ou une erreur de base initiale peuvent modifier les chiffres. Il est donc prudent de rapprocher la simulation du calcul retenu dans vos déclarations antérieures.

En résumé, le calcul amortissement Borloo neuf après 7 ans entre 2 années consiste surtout à bien identifier le palier fiscal concerné. L’année 8 et l’année 9 restent sur un taux de 4 %. Au-delà, on tombe en principe à 2,5 % si la prorogation s’applique. Le bon réflexe consiste donc à raisonner en trois temps : base, taux, puis cumul. Le simulateur ci-dessus vous permet précisément d’automatiser cette logique et de comparer deux années sans risque d’erreur de pourcentage.